编者按

我院执行局负责全院司法财产处置工作，司法管辖地域广，所处置的财产包括且不限于船舶、房产、土地、机动车辆、船载货物、股权等其他财产权。2016年司法财产处置转入网络拍卖以来，我院执行局有效处置了涉案船舶400余艘、房产30余套、车辆、散货、股权等其他财产权10余件次，财产所在地涉及全国10多个省市，总成交额20多亿元，每年财产处置有效率都在90%以上（按照标的个数计算），很好的达到了财产变现的效果，充分保障了案件当事人和利害关系人的合法权益，做到了零差错、零投诉。

经常有意向竞买人来电来函咨询司法拍卖中涉及的相关问题，说明还有相当大一部分人民群众对司法拍卖的政策规定不够了解。为更好的帮助意向竞买人了解司法拍卖政策规定，我院结合司法财产处置工作的特点，拟推出司法拍卖小贴士系列文章，对司法拍卖中的相关政策规定进行科普，干货多多，敬请关注！

司法拍卖小贴士之“法拍房”（二）

快速看懂拍卖公告

拍卖公告是拍卖人向社会公众发布拍卖信息的一种法定形式。由于它只是一种宣传和介绍将要进行某项拍卖活动的意思表示，因此拍卖公告应属于要约邀请。（参考《民法典》第四百七十三条）

发布拍卖公告的作用主要在于：使公众得知拍卖信息，以最大限度动员潜在的竞买人参与竞买；增加拍卖的透明度，便于接受有关部门的管理和监督；通告有关权利人前来提出异议，避免对拍卖标的的归属产生纠纷。　

拍卖公告应当载明下列事项：拍卖的时间、地点；拍卖标的；拍卖标的展示时间、地点；参与竞买应当办理的手续；需要公告的其他事项。

现阶段，司法拍卖已全部转入线上进行，故又称网络司法拍卖。司法拍卖公告在最高院公布的7家网络司法拍卖平台发布，其他新闻媒体或网络媒介也可能转载法院发布的公告部分内容，个别标的因当事人要求还会在纸质媒体上发布。竞买人参与竞拍前，一定要核实公告中载明的拍品链接，通过法院公布的官方渠道进入。

目前网络司法拍卖一般最多进行三次，即第一次拍卖、第二次拍卖、变卖。个别拍品可能会进行第二次或多次变卖，也可以不经过拍卖环节直接进行变卖。

司法拍卖公告中应当载明进行财产处置的法院名称、开拍时间、拍（变）卖周期、标的物相关信息、拍品链接、拍品起拍价和保证金及增价幅度、拍品坐落地（存放地）、看管人信息、看样时间、拍品交付事宜、竞买人资格限制提醒、相关权利义务和法律责任、委托拍卖办理事宜、拍（变）卖规则、拍（变）卖尾款支付途径、退费退税办理事宜、悔拍风险等信息。除拍卖公告外，竞买须知对于竞拍中需要注意的事项，还会有相关解释和说明。

下面我们结合竞买人重点关心的问题进行解答：

1.问：起拍价如何确定？

答：人民法院根据拟处置财产的参考价确定起拍价，且应设置保留价（网络拍卖中，起拍价即保留价）。

☆不动产第一次拍卖时起拍价可以在参考价基础上下浮30%以内确定。

☆第一次拍卖流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。

☆再次拍卖流拍后如需变卖，应当在十五日内发布变卖公告，根据《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》（法明传〔2017〕455号）“网络司法变卖的变卖价为网络司法拍卖二拍流拍价。”

温馨提示：经过两次降价，第二次拍卖时的价格已经降到底了，并且报名竞拍时只需交纳保证金，可以合理安排时间办理贷款筹措资金支付尾款，而变卖时不能继续降价且还要交起拍价全款才能报名竞拍，对于竞买人的资金压力较大，所以最好的入手时机就在第二次拍卖。

2.问：参考价如何确定？

答：《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号）第二条“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”

该条款充分体现了尊重当事人意思自治优先原则，既有利于缩短办案时间，又利于减少当事人的执行费用，充分保障当事人的合法权益。

3.问：保证金和增价幅度怎么确定？

答：最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号，以下简称《网拍规定》）第十七条规定“保证金数额由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。

竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买。申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。

交纳保证金，竞买人可以向人民法院指定的账户交纳，也可以由网络服务提供者在其提供的支付系统中对竞买人的相应款项予以冻结。”

第二十条“网络司法拍卖从起拍价开始以递增出价方式竞价，增价幅度由人民法院确定。”实务中，增加幅度不超过起拍价的千分之五，竞买人以增加幅度的整数倍竞价。

举例来说，某拟处置房产参考价为312万元，那么第一次拍卖的起拍价不得低于218.4万元，保证金在15.6万元至62.4万元区间内确定，增加幅度不得高于1.56万元。

再次拍卖和变卖时参照以上规定设置。

4.问：拍卖标的权证怎么确认？

答：一般的，拍卖公告第一项中会载明标的物面积、楼层、房屋用途、土地使用面积及性质、房产权证号、有无抵押等信息。竞买人需要认真核实房屋土地用途和性质、房产权证的情况，特别是权证情况，“抵押权证号”和“不动产权证号”是两个概念，不要混淆了，个别房产还会有“预售登记证号”，可能存在二次过户的情况。

温馨提醒：根据《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”实务中存在个别房产仅仅办理了预售登记和按揭贷款手续，未及时办理不动产所有权登记手续。竞买人在变更此类房产所有权时，需要先登记至原房产所有人名下然后再变更到自己名下，由于所有权发生变更距离前次所有权登记不满规定时间，可能会产生高额的税费，无形中增加了购房成本。

现在“居住权”这一概念逐渐被大众熟知，也可能会在司法拍卖房产中涉及到，法院在处置房产前，应当查实涉案房产相关情况，并在拍卖公告中如实披露。如果竞买人得知有相关情形而法院在公告中未明示的，请一定要先行向执行法院咨询确认。

5.问：在法院竞买的房产，因变更所有权所产生的税费由谁承担？

答：《网拍规定》“第三十条　因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”

笔者结合法院司法拍卖中不动产税费的类型及我国现有的法律法规梳理如下。（见下表）

温馨提示：由于竞买人、原房产所有人及房产所在地行政规定和政策不同，实际税费与上表可能略有差异，以实际办理为准。武汉海事法院严格落实最高人民法院规定，应由原房产所有人缴纳的税费，买受人先行垫付后凭完税证明在规定期限内到法院办理退费手续。但也有个别执行法院因案件实际情况和当地税费征收政策影响，可能会在公告中载明“税费一律由买受人承担”，所以，请竞买人一定要先行核实清楚税费相关情况。

6.问：在法院竞买的房产，能顺利交付吗？

答：前面讲过，不动产所有权以登记为准。实务中房产的腾退交付往往存在很大困难，个别案件的被执行人或实际占有人拒不配合腾退、甚至出现使用不正当手段恶意占有的情况。法院拍卖的房产虽然指的是房产所有权，但是考虑到房产的根本属性是用来住的，所以最高人民法院要求法院处置的房产必须负责腾退交付给买受人，并协助买受人办理解押、登记等相关手续。

温馨提示：武汉海事法院严格落实最高人民法院要求，所处置的房产全部在规定时限内腾退交付完毕，主要得益于拍卖前做好了功课，准确分析研判涉案情况，积极主动与抵押权人和共有权人协商，消除矛盾隐患。实务中也有个别执行法院因所涉案件情形特殊，确实存在腾退的困难，或者在公告中写明无法腾退原因和解决办法的，竞买人一定要先行向法院咨询确认。

拍卖公告中一般会写明“拍卖财产以实物现状为准，拍卖人不承担拍卖标的瑕疵保证。竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵。”这些内容其实也是对竞买人的风险提示，毕竟房产所涉金额较大，竞买人在拍卖前也要做好功课，多问一下、多打听一下没有坏处，“看样、咨询”一个环节都不能少哦。

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