编者按

武汉海事法院执行局负责全院司法财产处置工作，司法管辖地域广，所处置的财产包括且不限于船舶、房产、土地、机动车辆、船载货物、股权等其他财产权。2016年司法财产处置转入网络拍卖以来，执行局有效处置了涉案船舶400余艘、房产30余套、车辆、散货、股权等其他财产权10余件次，财产所在地涉及全国10多个省市，总成交额20多亿元，每年财产处置有效率都在90%以上（按照标的个数计算），达到了财产变现的良好效果，充分保障了案件当事人和利害关系人的合法权益，做到了零差错、零投诉。

实务中，经常有意向竞买人来电来函咨询司法拍卖中的相关问题。为更好帮助意向竞买人了解司法拍卖政策规定，结合司法财产处置工作的特点，武汉海事法院拟推出司法拍卖小贴士系列文章，对司法拍卖中的相关政策规定进行科普，干货多多，敬请关注！

司法拍卖小贴士之“法拍房”（一）

竞买“法拍房”需要具备什么资格？

长期以来，由于司法处置房产的特殊性，全国大部分地区的“法拍房”不受当地限购政策影响，通俗的讲就是“岔着买”。不符合购房条件的人只要通过公开竞价成功就可以获得相应房产的所有权，无形中给个别炒房客制造了机会，也有人钻“以房落户”政策的空子，特别是学区房和优质、紧俏房产资源进入拍卖市场后，关注量较大，可能造成哄抢，易被炒作，使人民群众产生法院为房产价格背书的误解。

习近平总书记强调，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，突出了住房的根本属性。为了进一步规范人民法院司法拍卖房产行为，保护当事人合法权益，维护社会和经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合司法实践，最高人民法院出台《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（以下简称《竞买资格规定》，自2022年1月1日起施行），从源头上为法院司法处置房产工作进行了规范。

下面结合相关法律法规，采用一问一答的方式进行说明：

1.问：受限购政策约束的“竞买人”包含哪些人？

答：这里受限购政策约束的“竞买人”一般指的是自然人，并且竞买人需要以家庭实际情况纳入限购政策。法人是否受限购政策影响由房产所在地主管部门确定。

2.问：受限购政策约束的“法拍房”包含哪些房产？

答：这里受限购政策约束的“法拍房”一般仅包含住宅，且在房产所在地主管部门系统中可查的住宅类房产才归属限购范围。如有例外情形，以房产所在地主管部门规定为准。

3.问：是否全国各地的“法拍房”都限购？

答：目前全国大部分一二线城市已经实行了房产限购政策，具体内容以各地公布或调整的结果为准。“法拍房”依照当地房产限购政策办理，请意向竞买人咨询当地主管部门确认。

4.问：意向竞买人如何查询是否限购？

答：意向竞买人通过房产管理部门查询自身家庭住房持有情况，房产管理部门出具查询结果并生成二维码，法院工作人员通过扫描该二维码即可验证。实际生活中，个别家庭目前实际持有住房符合持续购房资格条件，但可能存在已有房产进行过转让、未及时办理过户、相应房产仍在自身家庭名下登记的情况，导致无法办理新得房产过户手续，类似这种情况所产生的不良后果一律由竞买人承担。

5.问：法院工作人员如果具备持续购房条件，是否可以竞买“法拍房”？

答：根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第三十四条“实施网络司法拍卖的，下列机构和人员不得竞买并不得委托他人代为竞买与其行为相关的拍卖财产：

（一）负责执行的人民法院；

（二）网络服务提供者；

（三）承担拍卖辅助工作的社会机构或者组织；

（四）第（一）至（三）项规定主体的工作人员及其近亲属。”

这里的“执行法院”包含与案涉房产有关的委托执行法院和接受委托执行法院。“网络服务提供者”即网络司法拍卖平台，包括淘宝网、京东网、公拍网、中国拍卖行业协会网、人民法院诉讼资产网、工商银行融e购、北京产权交易所等7个平台。据此，法院工作人员如果不在以上规定范围内，可以正常参与竞买房产和其他财产。

6.问：买受人不具备购房资格，是否可以要求法院出具成交文书？

答：《竞买资格规定》第三条“人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。”  

竞买人应该自行对参与竞拍的行为负责，由于不符合购房资格条件而参与竞拍的，买受人不得以任何理由要求法院出具相关文书和证明材料，法院也不得出具。

7.问：买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动，还存在哪些不良后果？

答：《竞买资格规定》第四条“买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。

依据前款规定，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。”

《竞买资格规定》第六条“人民法院组织的司法拍卖房产活动，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

8.问：房产变卖成交、以房抵债是否受限购政策影响？

答：《竞买资格规定》第五条“司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。”

《竞买资格规定》第八条“人民法院组织司法变卖房产活动的，参照适用本规定。”

以上相关规定，你了解了吗？法拍房不是想买就能买、也不是有钱随便买的，必须要严格遵守相关规定，只有这样才能买得放心、住得安心。

联系电话：027-68857509（工作日时段）

地址：武汉市东西湖区金银湖路16号

供稿：执行局

编辑：罗美馨